Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise
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- DescriçãoFundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise
Você sabia que o investimento em imóveis é um dos preferidos dos brasileiros? Você também gostaria de investir em imóveis, mas tem pouco dinheiro? Saiba que é possível, mesmo com poucos recursos, investir no mercado de imóveis por meio dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Investir em FIIs representa uma excelente alternativa para aumentar o patrimônio no longo prazo. Além disso, eles são ótimos ativos geradores de renda que pode ser usada para complementar a aposentadoria. Infelizmente, no Brasil, os FIIs são pouco conhecidos. Pouco mais de 100 mil pessoas investem nesses ativos. Lendo este livro, você aprenderá os aspectos gerais dos FIIs: o que são; as vantagens que oferecem; os riscos que possuem; os diversos tipos de FIIs que existem no mercado e como proceder para investir bem e com segurança. Você também aprenderá os princípios básicos para avaliá-los, inclusive empregando um método poderoso, utilizado por investidores do mundo inteiro: o método do Fluxo de Caixa Descontado (FCD). Alguns exemplos reais de FIIs foram estudados neste livro e os resultados são apresentados de maneira clara e didática, para que você aprenda a conduzir os próprios estudos e tirar as próprias conclusões. Também são apresentados conceitos gerais de como montar e gerenciar uma carteira de investimentos. Aprenda a investir em FIIs. Leia este livro. - Sobre o Autor
- Especificação
Características
Tipo de Livro Livro Físico Especificações
Sobre o Autor Roni Antônio Mendes
Roni Antônio Mendes. É graduado em Farmácia e fez doutorado em Química. Atualmente é professor associado no Instituto de Ciência e Tecnologia da Universidade Federal de Alfenas, no Campus Avançado de Poços de Caldas-MG. Investidor cadastrado na Bolsa desde 2007. Ministra cursos de Educação Financeira. É um dos 100 mil que investem em FIIs.Informações Técnicas Sumário
Isenção de responsabilidade................................................................................................................ 6
Agradecimentos................................................................................................................................ 11
Apresentação do autor ...................................................................................................................... 13
Prefácio ............................................................................................................................................ 14
Capítulo 1 ¦ Aspectos gerais.............................................................................................................. 18
1.1 O que são Fundos de Investimento Imobiliário?........................................................ 18
1.2 Como posso ganhar dinheiro investindo em FIIs?......................................................21
1.3 Diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e o investimento direto em
imóveis...................................................................................................................22
1.3.1 Necessidade de menor quantidade de capital para iniciar o investimento e maior
possibilidade de diversificação............................................................................ 23
1.3.2 Liquidez, facilidade de transação e custos.......................................................... 23
1.3.3 Possibilidade de fazer desinvestimento parcial ................................................... 23
1.3.4 A administração é delegada a terceiros .............................................................. 24
1.3.5 Os inquilinos................................................................................................... 24
1.3.6 Menor incidência de impostos.......................................................................... 24
1.3.7 Rentabilidade................................................................................................... 25
1.3.8 Comodidade.................................................................................................... 25
1.3.9 Resumo ........................................................................................................... 25
1.4 As dimensões do mercado de Fundos de Investimento Imobiliários...........................26
1.5 Riscos do investimento em fundos imobiliários........................................................27
1.5.1 Risco de liquidez ..............................................................................................27
1.5.2 Risco de mercado.............................................................................................28
1.5.3 Risco de vacância .............................................................................................28
1.5.4 Risco de inadimplência ....................................................................................29
1.5.5 Risco da taxa de juros......................................................................................29
1.5.6 Risco de Tributação dos Rendimentos............................................................... 35
1.6 Códigos de negociação dos FIIs................................................................................36
1.7 Considerações sobre o Capítulo 1.............................................................................38
Capítulo 2 ¦ Classificação dos FIIs ...................................................................................................... 39
2.1 Quanto ao tipo de gestão ......................................................................................... 39
2.2 Quanto ao tipo de ativo investido.............................................................................40
2.3 Quanto ao setor ......................................................................................................42
2.4 Quanto à quantidade de imóveis-inquilinos.............................................................43
2.5 Considerações sobre o Capítulo 2............................................................................44
Capítulo 3 ¦ Como negociar cotas de FIIs na Bolsa.............................................................................. 45
3.1 Escolhendo uma corretora e abrindo uma conta investimento ................................... 45
3.1.1 Como escolher uma boa corretora?....................................................................46
3.2 Utilizando o Home Broker.......................................................................................49
3.2.1 Verificando a cotação atualizada .......................................................................49
3.2.2 Analisando o book de ofertas e enviando ordens...............................................50
3.2.3 Outros tipos de ordem .....................................................................................54
3.3 Considerações sobre o Capítulo 3 ............................................................................56
Capítulo 4 ¦ Onde encontrar informações específicas (oficiais) sobre um FII ........................................ 57
Capítulo 5 ¦ Aprendendo a analisar um FII de tijolo............................................................................ 59
5.1 Primeira Etapa – Obtendo informações sobre o fundo .............................................. 59
5.2 Segunda Etapa – Realizar uma visita aos imóveis do fundo........................................61
5.3 Terceira Etapa – Avaliar os aspectos qualitativos do fundo......................................... 62
5.4 Quarta Etapa – Calcular, interpretar e comparar alguns parâmetros quantitativos do FII...71
5.4.1 Preço do aluguel/m2 ..............................................................................................................................................................72
5.4.2 Preço de mercado do m2...................................................................................................................................................75
5.4.3 P/VP (Preço/Valor Patrimonial) ........................................................................77
5.4.4 DY (Dividend yield)..........................................................................................79
5.5 Considerações sobre o Capítulo 5 ............................................................................ 81
Capítulo 6 ¦ Aprendendo a estimar preço justo em FII de tijolo pelo FCD ............................................. 83
6.1 Para que serve o FCD?.............................................................................................83
6.2 Avaliação de imóveis físicos pelo FCD......................................................................84
6.2.1 Imóvel no início do seu ciclo operacional (imóvel novo).....................................88
6.2.2 Imóvel no meio do ciclo operacional (usado) .................................................. 100
6.2.3 Comentários adicionais ................................................................................ 102
6.3 Avaliação de FIIs por FCD ..................................................................................... 103
6.3.1 Determinação de preço justo para FII de tijolo com gestão passiva.................... 103
6.3.2 Determinação de preço justo para FIIs de tijolo na perpetuidade ...................... 118
6.3.3 Cálculo de preço justo de FIIs especiais........................................................... 120
6.3.4 Considerações sobre as taxas de crescimento (g) ..............................................122
6.4 Considerações sobre o Capítulo 6 ...........................................................................123
Capítulo 7 ¦ Exemplos de avaliação de FIIs de tijolo.......................................................................... 125
7.1 Avaliação de FIIs de tijolo com gestão passiva e monoimóvel.................................... 126
7.1.1 CBOP11...........................................................................................................127
7.1.2 GRLV11.......................................................................................................... 136
7.1.3 PQDP11 ..........................................................................................................142
7.2 Avaliação de FIIs de tijolo de gestão passiva com vários imóveis................................152
7.2.1 FIIP11B ...........................................................................................................152
7.3 Avaliação de FII de tijolo com gestão ativa ...............................................................161
7.3.1 HGRE11......................................................................................................... 162
7.4 Considerações finais do Capítulo 7 .........................................................................176
Capítulo 8 ¦ Aprendendo a avaliar FII de papel................................................................................. 177
8.1 Generalidades ....................................................................................................... 177
8.2 Diferenças dos FIIs de papel em relação aos FIIs de tijolo.........................................178
8.3 Informações importantes dos relatórios dos FII de papel......................................... 182
8.4 Parâmetros qualitativos e quantitativos avaliados num FII de papel......................... 183
8.4.1 A qualidade da carteira de ativos..................................................................... 183
8.4.2 Os indexadores e o prazo de vencimento dos títulos........................................ 184
8.4.3 O valor patrimonial da cota e/ou a relação P/VP ............................................. 184
8.4.4 DY..................................................................................................................185
8.5 Estudo de caso: avaliação de um FII de papel..........................................................185
8.5.1 KNCR11......................................................................................................... 186
8.6 Considerações finais sobre o Capítulo 8 ................................................................. 187
Capítulo 9 ¦ Aprendendo a avaliar FII de fundos............................................................................... 188
9.1 Generalidades........................................................................................................ 188
9.2 Informações importantes dos relatórios dos FIIs de Fundos (FoF) ........................... 189
9.3 Parâmetros qualitativos e quantitativos que devem ser avaliados num FII de fundos
(FoF) para nortear uma decisão de investimento..................................................... 189
9.3.1 A qualidade da carteira ................................................................................... 189
9.3.2 Competência do gestor................................................................................... 189
9.3.3 Taxa de administração.................................................................................... 190
9.3.4 P/VP.............................................................................................................. 190
9.4 Estudo de caso – avaliação de um FII de fundos ..................................................... 190
9.4.1 BCFF11B........................................................................................................ 190
9.5 Considerações finais sobre o Capítulo 9 ................................................................. 198
Capítulo 10 ¦ Noções de como montar uma carteira de investimentos .............................................. 199
10.1 Diversificação....................................................................................................... 199
10.2 Pensando como um técnico de time de futebol...................................................... 200
10.3 Fundamentos de escalação do “time”.....................................................................201
10.4 Escalando o meio de campo ................................................................................. 204
10 Fundos de Investimento Imobiliário
Capítulo 11 ¦ Os inimigos e os aliados do investidor ......................................................................... 207
Capítulo 12 ¦ Entendendo as oscilações de mercado......................................................................... 215
Capítulo 13 ¦ Sobre gerenciamento da carteira................................................................................ 218
13.1 Gerenciamento ativo..............................................................................................218
13.2 Gerenciamento passivo .........................................................................................219
13.2.1 Como executar um gerenciamento passivo?.................................................... 220
Capítulo 14 ¦ Acertando as contas com o Leão.................................................................................. 225
14.1 Como apurar o resultado e recolher o imposto sobre lucro..................................... 225
14.1.1 Guarde as notas de corretagens...................................................................... 225
14.1.2 Calcule o preço médio de aquisição............................................................... 225
14.1.3 Quando fizer vendas, apure o resultado ......................................................... 227
14.1.4 O resultado deve ser apurado na base mensal................................................. 228
14.1.5 Em caso de lucro, pague IR............................................................................ 228
14.1.6 Preencha os dados apurados na declaração de IR ........................................... 230
14.2 Como declarar os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários..........................231
14.3 Declare as posições detidas ao final de cada ano ....................................................231
14.4 Considerações finais sobre o Capítulo 14............................................................... 232
Capítulo 15 ¦ Outras fontes de informação sobre fundos imobiliários e investimentos em geral......... 234
Capítulo 16 ¦ Aos gestores de fundos imobiliários............................................................................ 239
Apêndice A ¦ Encontrando o ß e a taxa de desconto (r) .................................................................... 242
A.1 Encontrando Rf ................................................................................................... 242
A.2 Encontrando o ß ................................................................................................. 243
A.2.1 O significado de ß ........................................................................................ 243
A.2.2 Como determinar o ß de um ativo? ............................................................... 244
A.3 Determinando o retorno do mercado (Rm)............................................................ 246
A.4 Determinando a taxa de desconto real................................................................... 250
Referências bibliográficas................................................................................................................ 252Informações Técnicas
Nº de páginas: 256 Origem: Nacional Editora: Editora Novatec Idioma: Português Edição: 1ª Edição Ano: 2018 ISBN: 9788575226759 Encadernação: Brochura Autor: Roni Antonio Mendes - Informações
Avaliação técnica sobre o livro
